Что такое задаток, чем он отличается от аванса

Совершению сделки купли-продажи недвижимости всегда сопутствует передача денежных средств. Зачастую стороны предусматривают не единовременное и полное внесение цены договора, а разбивают ее на несколько платежей, в тоже время, стремясь обезопасить себя от возможного отказа другой стороны от заключения основного договора купли-продажи или от исполнения уже принятых обязательств. Кроме того, зачастую при заключении предварительного договора купли-продажи сторонами также вносятся денежные средства, назначение которых следует правильно сформулировать (о необходимости заключения предварительного договора можно прочитать здесь).

Для урегулирования назначения передаваемых между сторонами денежных средств очень важно понимать различие между авансом и задатком.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей по договору, то есть выполняет: платежную и удостоверяющую функции.

Задаток же является одним из способов обеспечения обязательств, перечисленных в ст.329 ГК РФ. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора, таким образом, задаток как способ обеспечения обязательств выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

Поскольку в отличие от аванса задаток является способом обеспечения, условие о задатке является одним из наиболее часто встречающихся условий предварительного договора купли-продажи, с учетом того, что возможность включения такого условия прямо предусмотрена действующим законодательством (ч.4 ст.380 ГК РФ). Вносимый по предварительному договору задаток засчитывается в счет причитающихся платежей по основному договору после его заключения, при этом, в случае уклонения от заключения основного договора стороной давшей задаток, он остается у другой стороны. Также законом предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, сумма задатка может быть использована в качестве штрафной санкции для стороны в результате действий (бездействия) которой не заключается основной договор.

Аванс же в любом случае неисполнения договора подлежит возврату стороне его внесшей.

Однако простое использование термина «задаток» в договоре или в расписке не предполагает безусловное применение последствий неисполнения обязательств обеспеченных задатком. Необходимо соблюдение всех условий предусмотренных законом для отнесения вносимой денежной суммы именно к задатку, поскольку законом прямо предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, она считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке обязательно должно быть совершено в письменной форме и содержать:

- указание на конкретное обязательство, в обеспечение исполнения которого передается задаток,

- сумму задатка,

- порядок и сроки передачи задатка,

- условия, при которых возвращается задаток.

При этом соглашение о задатке может быть заключено в виде отдельного документа или включено в текст основного договора. В любом случае в таком договоре должны быть согласованы все существенные условия, а если требуется совершение дополнительных действий, таких как передача имущества или регистрация, они так же должны быть отражены сторонами в письменном виде. При уплате суммы задатка следует четко и однозначно указывать, что уплачиваемая сумма представляет собой именно задаток, чтобы в дальнейшем в случае спора сторон, суд не расценил ее в качестве аванса.